住宅の資産価値を高める方法

既存住宅ストックの状況にみる特徴


 わが国の住宅ストックの建築時期別状況をみるときには、新耐震基準が導入された一九八〇年(昭和五五年)をバロメーターに評価することが多い。これに従えば、最も多い持ち家戸建住宅の半数、公共賃貸住宅の約三分の二が新耐震基準以前の住宅であり、既存住宅の更新・再生の必要性が言われている。確かに、わが国は戦後の住宅不足やその後の急速な人口増加と人口の都市集中に対し、公共住宅や公庫融資の充実により、精力的に住宅建設を進めてきた。この間、併わせて様々な技術開発が取り組まれ、急速な技術の向上や居住水準の向上を実現してきた。
 このため、「新しい住宅は古い住宅より常に機能や質が高い」状況を生み出してきた。このことが現在でも幻想となり、一九八〇年の新耐震基準に縛られて、古い住宅の価値を認めにくい総合評価に繋がっているようにみえる。しかし、世界の状況は必ずしも同様ではない。

 わが国の住宅は、一九五〇年以前の住宅が五パーセントに満たないのに対し、欧米諸国の住宅ストックは、そのご四割が、一九五〇年以前の古くから存続している住宅ストックである。「木と紙と草」による日本の伝統的・支配的な建築が、機能本位の鉄筋コンクリートに建て替えられたのに対し、欧米の多くの建築は、「石、鉄、コンクリート」による伝統的建築様式によるデザインによって造られ、それが街並みのデザインの担い手になっているという違いは大きい。
現在、わが国もストック型社会に入り、社会資産としての住宅のあり方を問い直す時期に来ている。寿命の短い住宅は、資源の浪費と環境破壊の一囚でもあり、既存住宅のストックの的確な状況把握が一層重要になっている。

街並み

【きわめて少ない既存住宅の流通】
 既存住宅の流通量は、米国で新設着工戸数の約三倍程度であるのに対し、日本においては、新設着工戸数の一割程度に過ぎない。すなわち、わが国の既存住宅の流通市場規模が、住宅ストック総量の〇・三パーセントに過ぎず、住み替え回数も米国に比べ少ない。したがって、既存住宅への住み替え循環が、ライフサイクルの転換に応じた居住状況の改善のツールになり得ていない。このことは、必ずしも日本人の住み替えに関する住居観のみに起因するものではなく、むしろ、既存住宅の不動産の評価のしかたにこそ大きな要因がありそうである。

 現在の市場では、既存住宅を市場で売却して住み替えていく経済合理性にきわめて乏しい。現実に取引きされている既存住宅の成約価格をみると、古い住宅ほど安くなる傾向が顕著にみられ、既存住宅の取引きのガイドラインとなる「価格査定マニュアル」においても、一〇年経過で〇・五五・、二〇年経過で〇・一に下落するなど、住宅を減価償却する仮定の下で、経過年数による大きな残存価値をもって現価率が設定されている。これらの様々な状況が相まって、現実の既存住宅の流通を抑制しているといえる。

街並み


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