住宅の資産価値を高める方法 > 協定とその運営組織(HOA)によるマネジメント

協定とその運営組織(HOA)によるマネジメント


住宅地運営管理を担う自立した組織としてHOA(ホームオーナーズアソシェーション)を設立し、多様な住民要求を自らの手で実現するようにする米国では、住宅地開発業者が住宅地開発にあたり、都市開発管理憲章(ディクラレーションオブCC&R)を登記し、それに基づき、住宅地の環境管理主体として、その開発地に不動産所有する者全員が強制加入し、平等の投票権をもつ自治体HOAを結成する。HOAの行政主体は、理事会(BOD)である。
 BODは、CC&Rに定められているマスタープランやアーキテクチュラルガイドラインおよびその手続き規定に基づいて環境管理し、それに従わない居住者に対しては、その財産に対する先取特権の行使が認められている。米国は慣習法の国であるため、CC&Rは慣習法(コモンロウ)によって襲拑きされていて、司法は、CC&Rに従わない人に対して、BODが要求する立ち退きを許し、必要によって懲罰的罰則を判決してきた。

米国

 このシステムは、一九二九年ラドバーン開発にあたり、それまでの資産価値のある住宅地開発のベースとなっていた制限約款(ディードリストリクション)を飛躍的に前進するシステムとして開発された。米国で開発されたこのシステムは、現在の米国の住宅地開発で共通に使われているだけでなく、世界で広く使われている。住宅の資産化の手法は、これまでの「建物の区分所有法」やその管理規約のような欧米のシステムの勝手な解釈のつまみ食いではなく、欧米から本気になって学ばないかぎり、本当の資産化を実現することはできない。

 米国とは法体系や社会システムも異なるため、その環境にあった読み替えは必要である。しかし、米国のシステムがなぜ住宅の資産化実現になっているかの理解が先行しないかぎり、正しい技術移転はできない。今後、ストック型社会に入り、資産の持続が時代のキーワードになることは間違いないとすれば、これらの種々の取組みは、その先鞭としてきわめて重要であり、その積み重ねこそがシステムを再構築していく力となる。

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空き家物件をお持ちの方,どのようにメンテナンスされていますか?適切なメンテナンスをしないと,さまざまな危険やリスクがあります。また,老朽化が進み,破損の恐れも出てきてしまいます。そんな事になれば,いざ空き家を売却しようと思っても,価値が下がってしまっていて,希望の価格で売れないなんてことにもなってしまいます。それでも自分でメンテナンスするのは面倒くさい…という方,人に賃貸で貸すという手もありますよ。人に貸せば,自分でメンテナンスをしないでいいばかりか,家賃収入も貰えますしね。空き家を放置しすぎると,国から勧告を受けて罰金を払わなければいけないなんて事態にもなりかねません。すぐにでも,空き家を売却するか考えてみるべきだと思いますよ。

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