住宅の資産価値を高める方法 > 住宅地の資産価値を維持・増加

住宅地の資産価値を維持・増加


 住宅地の資産価値を維持・増加していくためには、①「住環境管理マネジメント」と管理主体の確立→②居住者の平等な議決権をもった参加→③環境維持のための私権の制限ルールへの服従の担保(住宅の先取特権)→④コミュニティ活動の促進と生活環境管理サポートシステムが重要になる。
 わが国では、これらの取組みは制度的には確立されておらず、団地自治会など住民の参画意欲に依存している。住民の資産化を実現するためには、法制度整備や管理コストとその負担システム等、欧米の経験に学ぶ必要がある。住環境マネジメントの三つの手法このような取組みの現在の先導的な手法は、次の三つに集約される。

街並み

(1)共有地の保有を手掛かりにした団地管理組合によるマネジメント」
戸建住宅地であっても、共有地をもつことによって、区分所有法上の団地管理組合が構成される。これを手掛かりにして、住環境全体の管理に踏み込んでいく手法が考えられる。コントロールの内容は団地管理規約に規定され、専用部分に関わるものや生活管理によるもの等については、別途任意規定等により対応することになるが、管理費の支払い義務や組合決議等において、一定の団体拘束を及ぼすことから一歩前進した取組みとなる。

(2)借地方式(リースホールド)を活用した借地契約によるマネジメント
最も大きな点は、居住者(借地人)と土地所有者が分離されていることであり、これをもって住環境維持に対する居住者の理不尽な私権の行使を妨げる効果がある。さらに、借地契約の付帯条項等によって、様々なコントロール条項や生活管理上の規定を設けることによるマネジメントが可能になるが、法定拘束性には不確定要素が多い。土地所有者の一定の理解と協力が不可欠であるが、まとまったコミュニティ単位として様々な展開の可能性が高い。

住宅地


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