住宅の資産価値を高める方法 > 資産維持における住環境マネジメントの重要性

資産維持における住環境マネジメントの重要性


 既存住宅自体だけでなく、住宅地にも焦点を当てれ、もう一つの資産価値増のとして重要なのが「管理状況」である。わが国の住宅地の資産価値は、土地の価値が唯一確な価値とされ、これが大きなウエートを占めてきた。日本では私的財産権が強く、特に所有権は、対無比の権利として認識されている。わが国にも、良好な住環境を備えた住宅地の形成が、古くか様々に行われてきた。しかし、これらの住宅地の環境は、環境管理主体が不在であったため、個人私権の行使に対して対抗力をもたないまま、持続的には継承されなかった。
 このことが、市場で良な環維持されない状況をつくり上げている。これに対し、住環境の自主的規制制度としての建築定や地区計画を活用し、住環境の持続に努めている住宅地も見られる。

 行政は条例制定に依存するめ、規制項目の限定性や制度が、硬直的で住民自治の視点が弱く、市場価値としては十分に評価さているとは言い難い欧米の町づくり技術では、住宅地全体として、空間をデザインすることで、個々の敷地ごとに実現できない空間を創ることが常識になっている。

街並み

 しかし、日本の社会ではそれが理解されておらず、町のデザインのためのルールをつくることを、建築の自由を不当に縛るものであるとする主張もみられ、美しい資産価値のある町づくりを妨害している。すなわち、わが国では土地の評価は、自由度の高さが評価される面が強く、これらの制度地区は市場でマイナス評価を受ける例もみられる。住宅地のもつ価値は、良好な住環境自体と、そこに形成されるコミュニティや住文化である。

 住宅の資産を高めるためには、住宅地の環境管理が不可欠である。住宅地の環境管理の取組みを「住環境マネジメント」と呼称すれば、「住環境マネジメント」とは、居住に関わる身近な生活環境の基盤全体としての景観・街並み、自然環境、公共施設、公益サービス、コミュニティ活動等にわたる広義の「住環境」について、その維持・向上を図るため、マスタープランと土地利用を含めたアーキテクチュラルガイドライン案の詳細なルールを定め、一元的な環境管理主体の定めた手続きと規定に従い、地域共有物の整備・維持保全・管理、公益サービスの提供、コミュニティの活動等を行うことである。

街並み


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