住宅の資産価値を高める方法 > 求められる公共賃貸住宅の再生

求められる公共賃貸住宅の再生


 こうした中、既存住宅の更新・再生が比較的進んでいるのが公共賃貸住宅である。公共賃貸住宅は、戦後の住宅不況への対応や住宅の質の向上を目指し、一九六〇年頃から低所得層・中堅所得層向けの集合住宅として、着実にストック量を積み上げてきた。現在、公共賃貸住宅ストックは、約三〇〇万戸となり、その過半が耐用年数の二分の一を経過した状態である。これらの多くは、鉄筋コンクリート造の耐火建築物である。
 公共賃貸住宅の多くは、①狭い面積、②貧しい設備、③防露・断熱性のない住宅、④エレベーターがなく、生活上不便のうえ、リモデリングや引越しコストが高くなる住棟、⑤住棟のデザインの貧しさなど、社会的に現代の生活に対応した効用を失っており、それらを更新・再生して、より長期に建築物を活用する技術が求められている。

 これらの技術はその後、一九八〇年以降に大量に供給される分譲マンションや、民問賃貸住宅の長期維持にとって必要とされる技術である。その意味で、公共賃貸住宅の更新・再生技術は、既存住宅の使用価値を改善することによって、市場における価値評価を高め、ストック型社会の既存住宅市場と、社会資産としての住宅のあり方を変えていく取組みとして重要である。

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【市場の評価と矛盾】

既存住宅の更新・再生を進める最も大きな環境条件は、既存住宅に対する適正な流通市場の整備である。既存住宅の価値評価理論は、本来、非償却資産であるべき住宅に、償却理論を使って、経過年数に応じた現価率で経年による大きな資産減価評価をしている。減価償却は会計法上の評価方法であるが、あえて住宅の市場価格の評価手法に採り入れられることで既存住宅の市場評価を大きく歪めている。
 また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による住宅性能表示制度は、住宅性能という使用価値(効用)を評価するもので、住宅の品質全体を市場取引きの視点で経済的価値を評価するものではない。このため、既存住宅の評価は、依然経過年数を柱に原始的なシステムが横行している。
 一方で、急速に変化する社会状況や市場環境の中で、供給者や行政の視点からの環境負荷への配慮や、持続・継続する社会資産、生活価値・文化への評価が話題になっているが、消費者の視点から見る資産としての価値評価の取組みは鈍い。確実に訪れている「ストック型社会」では、従来型の市場評価システムが破綻していくことは明白である。

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