住宅の資産価値を高める方法 > 土地の高度利用に役立つリモデリング

土地の高度利用に役立つリモデリング


 ー九六〇~七〇年代の多くの公共住宅は、物理的劣化はさほどではなくても、現在から見るとかなり低密度に建てられているものもみられ、これまでその対策として、建て替えによる高度利用が指向されてきた。しかし、スクラップアンドビルドの考え方自体が財政的に破綻し、全面的見直しを迫られている。
 こうした状況に対し、既存の躯体フレームの活用や、土地の余剰容積を活用したリモデリングが、事業的にも有効な手法として考えられる。公共住宅は中層低密度であるので、既存部分の生活要求に応えて、現在の住棟全体の外に構造全体を覆い尽くす架構を増築することで、既存構造の耐久性の増進、床面積の拡大、断熱・防露・遮音性能の向上、ユーティリティの向上と同時に構造補強、エレベーターの設置を行う。その際、その工事に必要な工事費を上層階の増床の処分によって生み出す方法である。

 公共住宅団地の場合は、空家を利用して暫定居住など、リモデリングエ事全体のコストを安くすることも可能である。このような公共住宅団地のリモデリングによる資産形成事業は、公共事業主体によらなくても、民間事業者が民間資金によって可能である。

団地

 つまり、既存住棟の共用部の改修・改善(アクセスの変更等)とともに増築を民間業者がすべて行い、新たに生み出された増床の価値増加分またはその売却益で、公共住宅部分の改修費用および共用部使用との相殺を実現する。このことは、公共事業主体にとってみれば、公共は費用を負担しないで、現代の生活要求に応えたリモデリング(エレベーター設置等)が可能になる。
 住棟全体として優れたデザインの住棟に蘇生することができる。民問事業者と連携することで、多様な住宅の混合ができる。一方、民間事業者にとっては、民間業者はリモデリングの巨大な潜在需要が顕在化することで、住宅産業全体が活性化する。
 既存住棟の上部増床部分に新たに住宅を供給することができるこのシステムは、公共分譲住宅のリモデリングとして新たなビジネスとなる。ただし、現実には、これらのリモデリングには、依然として種々の関連法規制、公有財産の扱い等の検討すべき課題が多いことも事実である。しかし、公共住宅を取り巻く環境は大きく変わりつつあり、ストック重視の社会システムに大きく変わろうとしている今、「民」の意欲を駆り立てるための市場の再構築と「資産化」に向け、既成概念にとらわれないドラスティックな再生こそが求められている。

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