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公共住宅ストック再生の動向


 公共住宅は、二〇〇〇年の「公共住宅ストック総合活用計画」によって、ストックの総合的・効率的な活用を計画的に実施していくこととなった。この計画は、各地方公共団体等が公共住宅の適正な整備と管理を図るための計画で、これに基づき計画的に建て替えや改善等を実施していくこととしている。ストック活用計画の重要性は、一九六〇~七〇年代における中層耐火造の多さを論拠にしている。わが国の公共住宅は、一九六〇~七〇年代に、都市部を中心に大量供給され、現ストック総量の約半数を占めている。
 これら一九六〇~七〇年代のストックは住宅の規模、設備の陳腐化、耐震性の課題、エレベーター等のバリアフリーの問題を抱え、供用開始後の公共住宅の居住水準の向上、構造・設備の老朽化への対応、公共住宅敷地の有効利用、円滑なストックの更新等が求められている。

 これらの状況に対応すべく、使用できるストックの活用手法の幅を広げ、更新事業跫を時期的に平準化する計画的プログラムによって、各地で公共住宅の更新が推進されてきた。しかし、行財政改革の流れの中で、公共事業は縮減対象とされ、プログラムを大幅に遅延させている。
 公共住宅事業にも事業性が求められ、公共事業のPFI導入の検討や民間活用が、時代の要請でもある。このための事業検討においても、既存住宅の資産評価の改善は「資産化」を目指す事業の推進に、今や不可欠となっている。特に、公共住宅団地の「団地再生」は、都市構造や社会構造の変容を踏まえ、団地を核とした地域社会の再生と活性化を目指すものである。ライフスタイルの変化に対応した団地の機能と性能の再構築、再編を進めるべき、様々な事業手法や管理手法を活用し、住民や事業主体等と協働で既存資産を維持・向上する取組みによって、再生・活性化を進めていく必要がある。

団地


【資産価値増につながるリモデリング】

過去の事例を見ると、資産価値増につながるリモデリングは、おおむね次のように整理される。①増築、二住戸の一住戸化-住戸面積の拡大②住棟外断熱工事 - エネルギー対策③住棟玄関回りの充実 - 個性化、セキュリティ等④共用部コミュニティ施設の充実 - 一階の施設利用等⑤ユーティリティの向上 - 電気・ガス・上下水・CATV・ITの新設容跫増大等⑥ファサードの改善- 住宅のデザインの改善、外観の化粧やバルコニーの増設等⑦アクセスの改善- エレベーターの設置、アクセス方式の変更等⑧住戸内改善- ライフスタイルの変化対応で浴室・台所の改善⑨バリアフリー改善-身障者・高齢者への対応(ユニバーサルデザイン)⑩専用庭の設置 - 一階の専用庭、屋上緑化、バルコニーのプランター・・・・
 これらのリモデリングは、既存住宅の従来機能の回復、向上として行われる。現実の市場評価は、必ずしも機能の向上のみによって評価されるものではない。既存住宅の資産劣化は、都市構造・社会構造の変化の中で、硬直的な団地や住棟および住戸のシステムが対応できず、現在のライフスタイルやこれにともなう様々なニーズに対応できなくなるためである。
 市場の価値は、需要と供給の関係によって規定されている。したがって、居住者のニーズに柔軟に対応できるように、リモデリングビジネスとして捉えていくことが、現代の居住像やニーズに応える機能や空間への再生の重要な視点である。

団地


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